Află rata lunară totală a unui credit ipotecar — principal și dobândă plus impozitul pe locuință, asigurarea și eventuala întreținere — cu dobânda totală, costul total și tabelul de amortizare pe ani, din prețul locuinței, avans, dobândă și perioadă.
Introdu datele
Introdu prețul locuinței, avansul, dobânda și perioada — plus impozitul și asigurarea pentru costul lunar total. Totul se recalculează instant.
Tabel de amortizare (pe an)
| An | Plătit | Dobândă | Principal | Sold rămas |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 25.788 | 21.988 | 3.800 | 336.200 |
| 2 | 25.788 | 21.734 | 4.055 | 332.145 |
| 3 | 25.788 | 21.462 | 4.326 | 327.819 |
| 4 | 25.788 | 21.172 | 4.616 | 323.203 |
| 5 | 25.788 | 20.863 | 4.925 | 318.277 |
| 6 | 25.788 | 20.533 | 5.255 | 313.022 |
| 7 | 25.788 | 20.181 | 5.607 | 307.415 |
| 8 | 25.788 | 19.806 | 5.983 | 301.433 |
| 9 | 25.788 | 19.405 | 6.383 | 295.050 |
| 10 | 25.788 | 18.978 | 6.811 | 288.239 |
| 11 | 25.788 | 18.522 | 7.267 | 280.972 |
| 12 | 25.788 | 18.035 | 7.753 | 273.219 |
| 13 | 25.788 | 17.516 | 8.273 | 264.946 |
| 14 | 25.788 | 16.962 | 8.827 | 256.119 |
| 15 | 25.788 | 16.370 | 9.418 | 246.701 |
| 16 | 25.788 | 15.740 | 10.049 | 236.652 |
| 17 | 25.788 | 15.067 | 10.722 | 225.931 |
| 18 | 25.788 | 14.349 | 11.440 | 214.491 |
| 19 | 25.788 | 13.583 | 12.206 | 202.285 |
| 20 | 25.788 | 12.765 | 13.023 | 189.262 |
| 21 | 25.788 | 11.893 | 13.895 | 175.366 |
| 22 | 25.788 | 10.962 | 14.826 | 160.540 |
| 23 | 25.788 | 9.969 | 15.819 | 144.721 |
| 24 | 25.788 | 8.910 | 16.878 | 127.843 |
| 25 | 25.788 | 7.780 | 18.009 | 109.834 |
| 26 | 25.788 | 6.573 | 19.215 | 90.619 |
| 27 | 25.788 | 5.287 | 20.502 | 70.117 |
| 28 | 25.788 | 3.914 | 21.875 | 48.243 |
| 29 | 25.788 | 2.449 | 23.340 | 24.903 |
| 30 | 25.788 | 885 | 24.903 | 0 |
Sumele sunt agregate pe an. La început plătești mai multă dobândă, iar spre final mai mult principal.
Calcule orientative pentru credite. Rata se calculează cu formula anuității (dobândă fixă). Dobânda și DAE reale depind de bancă, de IRCC și de comisioane — cifrele de aici sunt estimative. Calcul instant în browser, fără cont.
⚖︎ Rezultatele au caracter informativ și nu constituie consultanță fiscală. Pentru situații specifice, consultă un contabil autorizat sau ANAF.
Rata lunară fixă se calculează cu formula anuității, din suma împrumutată, dobânda lunară (anuală ÷ 12) și numărul de luni:
Pentru o locuință de 400.000 lei cu avans 20% (credit de 320.000 lei) pe 30 de ani la 6,5%: principalul și dobânda sunt circa 2.022 lei/lună; adăugând impozitul pe locuință și asigurarea aleasă, rata lunară totală crește corespunzător.
Rata lunară fixă se obține cu formula anuității, din sumă, dobânda lunară (anuală ÷ 12) și numărul de luni. De exemplu, 400.000 lei pe 30 de ani la 6,5% înseamnă o rată de circa 2.528 lei pe lună.
Dobânda variabilă se compune din indicele IRCC plus marja fixă a băncii, iar cea fixă e stabilită pe o perioadă. Orientativ, dobânzile ipotecare se situează în jur de 5,5–7%, în funcție de bancă și de profilul tău.
De regulă este nevoie de un avans de minimum 15% din valoarea locuinței pentru un credit standard. Programele guvernamentale (de exemplu Noua Casă) pot cere un avans mai mic.
Rata lunară totală (toate creditele) nu poate depăși gradul maxim de îndatorare stabilit de BNR, de regulă 40% din venitul net lunar (uneori mai mult pentru prima locuință).
DAE (dobânda anuală efectivă) exprimă costul total anual al creditului, incluzând dobânda și comisioanele (analiză dosar, administrare, asigurări). Este mai mare decât dobânda nominală și e cel mai bun indicator pentru comparație.
O perioadă mai scurtă înseamnă rate lunare mai mari, dar o dobândă totală mult mai mică. O perioadă mai lungă scade rata, dar crește costul total al creditului. Compară în tabelul de amortizare.
Da. La creditele cu dobândă variabilă, rambursarea anticipată (parțială sau totală) se face fără comision. Poți reduce fie rata lunară, fie perioada — reducerea perioadei economisește cea mai multă dobândă.
Pe lângă rată apar: comisionul de analiză, evaluarea imobilului, taxele notariale și de intabulare, asigurarea obligatorie a locuinței și, uneori, asigurarea de viață. Acestea se plătesc de regulă la început.
Depinde de dobândă și perioadă. La 6,5% pe 30 de ani, rata este de circa 1.896 lei; cu gradul de îndatorare de 40%, ai nevoie de un venit net de aproximativ 4.740 lei, dacă nu ai alte rate.
IRCC (Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor) este indicele la care se raportează dobânda variabilă. Rata = IRCC + marja fixă a băncii; când IRCC crește, crește și rata lunară.
Dobânda fixă îți oferă o rată predictibilă pe o perioadă și te protejează de creșteri. Cea variabilă (IRCC + marjă) poate fi mai mică inițial, dar fluctuează. Multe credite combină o perioadă fixă urmată de una variabilă.
De regulă: actul de identitate, adeverința de venit sau extrasul de cont, documentele imobilului (act de proprietate, extras de carte funciară), raportul de evaluare și, uneori, dovada avansului.
Cifra principală este costul lunar total al locuinței: principalul și dobânda la credit, plus impozitul pe locuință (setat ca % pe an din valoare), asigurarea locuinței (pe an) și eventuala întreținere/asociație (pe lună). În România impozitul pe clădirile rezidențiale este mic (aproximativ 0,08–0,2% pe an) — pune procentul corect sau 0 ca să vezi doar principalul și dobânda.
Un avans mai mare înseamnă un credit mai mic, deci scad și rata lunară, și dobânda totală. Reduce și gradul de îndatorare (LTV), ceea ce poate aduce o dobândă mai bună. Avansul se introduce ca procent din prețul locuinței.